Dispositif Malraux
1. LE DISPOSITIF MALRAUX, C’EST QUOI ?
La loi Malraux est un dispositif fiscal qui permet aux investisseurs de réduire significativement leurs impôts en finançant la restauration complète de biens immobiliers anciens situés dans des secteurs protégés. Elle offre un cadre idéal pour conjuguer optimisation fiscale, investissement immobilier de prestige et participation à la sauvegarde du patrimoine architectural français.
2. POURQUOI INVESTIR EN LOI MALRAUX ?
L’investissement en loi Malraux séduit par sa capacité à offrir une réduction d’impôt immédiate et significative (voir paragraphe 3.B), tout en permettant d’acquérir un bien immobilier rare, souvent situé dans les plus beaux quartiers historiques.
3. COMMENT INVESTIR EN MALRAUX ?
A. QUELLES SONT LES CARACTERISTIQUES DE CE DISPOSITIF ?
B. QUELLE EST LA FISCALITE ASSOCIEE A CET INVESTISSEMENT ?
La fiscalité d’un investissement en loi Malraux est particulièrement avantageuse, car elle permet à l’investisseur de bénéficier d’une réduction d’impôt directe, calculée sur le montant des travaux de restauration engagés, dans la limite de 400 000 euros sur 4 ans.
Le taux de réduction varie selon la localisation du bien :
La réduction d’impôt est répartie sur les années où les travaux sont réalisés, dans la limite du plafond global de 400 000 €. Les réductions d’impôt Malraux ne sont pas soumises au plafonnement global des niches fiscales de 10 000 € par an, ce qui en fait un outil très attractif pour les contribuables fortement imposés.
Enfin, les loyers perçus sont imposés dans la catégorie des revenus fonciers classiques, avec possibilité de déduire les charges et les intérêts d’emprunt. En cas de revente, la plus-value éventuelle est soumise au régime des plus-values immobilières des particuliers.
IV. EXEMPLES
A. PREMIER EXEMPLE
Imaginons un investisseur qui décide de rénover un bien immobilier situé dans un Site Patrimonial Remarquable (SPR), bénéficiant d’un Plan de Valorisation de l’Architecture et du Patrimoine (PVAP). Ce bien nécessite 150 000 € de travaux de rénovation et est éligible à une réduction d’impôt de 22 %. Cela signifie que l’investisseur peut bénéficier d’une réduction d’impôt de 33 000 € (150 000 € x 22 %).
Les travaux étant répartis sur une période de 4 ans, la réduction d’impôt est également étalée sur ces 4 années. Ainsi, l’investisseur pourra déduire 8 250 € chaque année (33 000 € ÷ 4) de ses impôts pendant cette période.
B. DEUXIEME EXEMPLE
Imaginons un investisseur qui souhaite acheter un bien immobilier ancien situé dans un Site Patrimonial Remarquable (SPR), avec un Plan de Sauvegarde et de Mise en Valeur (PSMV), et réaliser des travaux de rénovation pour un montant total de 400 000 €. En raison de la localisation du bien, l’investisseur peut bénéficier d’une réduction d’impôt de 30 % sur le montant des travaux, soit 120 000 € (30 % de 400 000 €).
Les travaux étant répartis sur 4 ans, la réduction d’impôt sera étalée sur cette période. Ainsi, chaque année, l’investisseur pourra déduire 30 000 € de ses impôts (120 000 € ÷ 4).